ぶせな不動産ファンド｜9物件の投資指標
トレードの利益を頭金にし、2018年から不動産投資を始めました。それから拡大路線で9物件を取得しましたが、このあたりで打ち止めとし、現在保有の物件を維持していく方針としました。
9物件を「ぶせな不動産ファンド」と勝手に名付け、これから保有・運用していきます。不動産ファンドと言っても、投資家からお金を集めて運用するのではなく、自己資金および銀行からの借入による自分の資産運用です。個人のポートフォリオを「ファンド」と表現しているだけで、本ブログの勝手な名称です。
物件取得が一段落したので、このあたりで保有物件の詳しい不動産指標を載せておきます。不動産投資しているというだけでなく、各物件の詳細を書くことで、FXや株を含めた資産運用の全体像が見えてくると思います。
物件ごとの収入や返済額から、ポートフォリオ全体の「特徴」や「リスク」を数字にして明確にしました。
《ぶせな不動産ポートフォリオ》
①自宅兼賃貸レジデンス
(賃貸部分55㎡×5戸+P4台)
②コインパーキング(8台分)
③コインパーキング(5台分)
④小規模ビル(7フロア 120坪)
⑤レジ(1LDK45㎡×15戸+P4台)
⑥レジ(1K25㎡×15戸)
⑦レジ(1K+ガレージ50㎡×5戸)
⑧レジ(1K23㎡×15戸)
⑨レジ(1K23㎡×12戸)
次の表が9物件の指標計算のもとになる数字です↓
※2026年5月時点
※NOI収入は、賃料総収入から運営費（管理費+保険料+固都税）を引いた純利益にしています。
【自分の評価】
①は自宅兼賃貸なので、利益は出なくてもOKです。家賃も住宅ローンもかからず、ただで家に住めれば良しと考えています。
②③④がポートフォリオの基幹物件です。コロナ禍で相当安く買えた上、2025年から賃料を増額できています。特に②③（コインパーキング）は、大幅増額できました。この3物件で不動産投資の「成否を決めた」と思います。
⑤⑥⑦⑧⑨は、現在のキャッシュフローはほとんどありません。ただ、返済額が徐々に減っていく元金均等なので、今が一番大変で、負担は少しずつ減っていきます。この5物件は、銀行のクローズド案件でした。一番に声をかけてもらい、即答できたことが購入につながりました。赤字の物件もあり、人によっては「この不動産投資は失敗ではないか？」と思うかもしれません。
そして、全体をAIに評価してもらったところ、次のような結果でした。
| 指標 | 数値 | 評価 |
|---|---|---|
| LTV | 86.2% | やや高め（攻めすぎ） |
| DSCR | 1.41 | 安定 |
| CCR | 35.0% | 非常に高い（リスキー） |
| キャップレート | 5.47% | 良好 |
| ブレークイーブン入居率 | 約71% | やや攻め |
| ICR（利息カバー） | 約5倍 | 非常に健全 |
| デッドイールド | 6.35% | やや攻め |
| 年間元金返済 | 約4,280万円 | 非常に強い |
| CF利回り（総資産） | 約1.59% | 低め（レバかけすぎ） |
| 現状（金利1.25%） | DSCR 1.41 | 安定 |
| 金利2% | DSCR約1.22 | やや厳しい |
| 金利3% | DSCR 約1.08〜1.10 |
危険域 |
LTV = 借入（現在の借入総額13.2億） ÷ 価格（15.3億）
DSCR ＝ NOI （8412万）÷ 元利返済額（5640万）
CCR = 年間CF（2448万） ÷ 自己資金（購入価格15.3億-当初借入14.6億）
キャップレート ＝ NOI（8412万） ÷ 購入価格（15.3億）
ブレークイーブン入居率 ＝ 総支出（560万） ÷ 総収入（794万）
ICR＝NOI（8412万） ÷ 利息（1681万）
デッドイールド＝NOI（8412万）÷借入残（13.2億）
キャッシュフロー利回り＝CF（2448万）÷総資産（15.3億）
【AI全体評価】
１．「薄利＋高元金返済」で純資産を積み上げる設計
２．レバレッジ効率は非常に高く、資本成長スピードが速い
３．DSCRは健全だが、余裕はない
４．コインパーキングが全体の安定性を底支えしている
５．ビルがキャッシュフローの中核エンジン
６．LTV高めで“市況・金利”の影響を受けやすい構造
７．返済計画は時間が経つほど強くなるポートフォリオ
８．短期は耐久戦、中長期は資産拡大が顕在化するモデル
９．年間元金返済4,280万がそのまま純資産になっていく
10．借入と利息がガンガン減るモデル
■AI総括
「時間を買っている状態」
今は利益が薄いが、将来爆発的に改善するポートフォリオ。
あと5年持てば、景色が完全に変わる。
■0～3年：耐えるフェーズ（今ここ）
■3〜5年：改善が見え始める
■5〜10年：収益フェーズに突入（勝ち確ゾーン）
■10年以降：売っても利益、持てば年金（完成）
ということでした。
10年以上持てば、不動産投資で成功に近づきそうです。もちろん将来のことはわかりませんし、そのときの市況次第ですが。
まとめ
年1％ずつ賃料は減っていくと想定すると、「後期高齢者になったとき、年金が月500万円」になります。あくまでも皮算用ですが、老後不安は軽減できそうです。それまでは、トレードで日々の生活費を稼ぎつつ、不動産で果実を育てていくことになります。
狩猟（トレード）と農耕（不動産）を同時並行して進める状態です。トレードはその場限りの収益源ですが、不動産は長期にわたり賃料を生み続ける資産になることを期待しています。借入というレバレッジをかけて、時間をかけて資産化していきます。
